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  早期的酒店式公寓赚的主要是房价,租金增幅有限。如今房价高企,酒店式公寓的投资空间已经大大缩小了。 

  与普通的住宅相比,酒店式公寓的租金要高出一截,但每年的涨幅并不大。

  许多南京市民对于酒店式公寓并不陌生,无论是早期的君临国际、朗诗熙园、金陵王府、亚东名座,近几年的木马公寓、城开约瑟夫公寓、锦盈大厦、中海·凯旋门,再到目前市场上在售的南京万达广场、煊赫门·君上、金陵尚府“尚尚寓”等,酒店式公寓项目凭借小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房者的青睐。

  目前南京二手房市场上,酒店式公寓的租金和房价水平如何?与其它物业类型相比,酒店式公寓的投资回报率高不高?本报地产评论员展开了调查。

  月租最高4000元左右

在新街口上班的罗先生算是酒店式公寓投资的第一批吃螃蟹者,2004年年初,他以9000元/㎡的价格在南大对面的君临国际买下了一套45㎡的小户型,拿到房子后罗先生就租了出去,最初月租金不到1500元。

  如今,罗先生手上的这套酒店式公寓身价可是大不同了,每个月租金3000块,还掉银行的贷款后还能剩下近1000元,以租养贷不成问题,“以目前的租金情况看,投资回报率能达到8.9%,11年多一点就能收回投资了,算是相当不错了。”要是卖掉的话,罗先生了解到他们小区酒店式公寓现在的二手房源装修和楼层较好的能达到2.5万元/㎡左右,相当于,“6年赚了70万左右”,罗先生对此很是得意。

  在丹凤街上的一家二手房中介,笔者了解到附近的木马公寓中75㎡的房源月租金可以达到4000元左右,41㎡的也能租到2700-2800元。

  据南京雅居乐房地产开发有限公司售楼部经理邵晴介绍,他们楼盘的5号楼、10号楼两栋酒店式公寓已经交付入住,业主以自住为主,出租的房源月租金水平在2000多到4000元的不等。其中有位客户是2008年年底买下一套53㎡的投资,当时售价每平方米1万元,交付后客户把房子租给了一位外教,月租金4000元。

  房价远比房租跑得快

  一套三五十平方米的小户型,月租金就能达到两千多元甚至三四千,酒店式公寓的投资回报看起来似乎很诱人。南京勤思行地产经纪顾问有限公司总经理邱卫东分析指出,酒店式公寓的投资回报率比住宅要高一些,但多数人投资酒店式公寓看重的并不是租金收益,最终目标还是赌房价上升带来的巨大增值空间,因为租金的涨幅并不明显。

  据我爱我家三元巷店的于经理介绍,与普通的住宅相比,酒店式公寓的租金要高出一截,比如朗诗熙园的酒店式公寓即使朝北的户型月租目前也有2200-2300元,而附近普通小区的两房房源月租金只有1700-1800元左右。但他也指出,酒店式公寓的租金增长速度赶不上价格的攀升速度。于经理表示,新街口附近的酒店式公寓今年的售价与去年相比涨幅在30%左右,而月租金水平与去年相比大多只上涨了两三百元,涨幅并不大。

  如今上涨空间大降 

  在新政重压之下,酒店式公寓的投资前景如何呢?南京雅居乐售楼部经理邵晴介绍,目前南京市场上的酒店式公寓根据土地性质分为两大类,一类是纯办公、商业性质的酒店式公寓,土地产权40-50年,另一类是偏住宅性质的,有的土地产权是70年,有的则是65年。

  卲晴建议买房人在投资时就要注意,办公和商业性质的酒店式公寓在贷款时最低首付五成,利率为基准利率的1.1倍,而且因为是商用水电,使用的成本会比较高,而且办公和居住混杂,会给物业管理和小区安全带来一定影响。而住宅性质的酒店式公寓一方面在首付比例、利率和契税缴纳情况方面都可以享受到一定的优惠。同时从产品品质来看,卲晴认为近几年来南京酒店式公寓产品的居住舒适性已经大大增强,而酒店式公寓的售价要比住宅低很多,因此对于将酒店式公寓作为过渡性物业居住或投资的人群来说比较适中的。

  南京勤思行地产经纪顾问有限公司总经理邱卫东也认为,长期来看中小户型的市场政府仍会以鼓励为主,如果是用于自住的话,因为酒店式公寓普遍面积不大,小的甚至只有二三十平方米,降低了置业的门槛,适合那些过渡兼投资的需求。

  邱卫东表示,一般来说,酒店式公寓15-25年能够收回成本的话还是比较适合投资的,但当前南京部分酒店式公寓价格高企,如果以目前的租金水平计算,一套小房子总价就要达到两百万甚至更高,意味着至少要25-30年才能回本,而房价的上涨空间也远比早期的酒店式公寓小得多,投资这样的物业就得慎重考虑了。

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